Симферополь, ул. Карла Маркса, 5, оф. 6
+7 978 861 42 55; +7 978 767 02 03

«Дачная репрессия» вместо «дачной амнистии»

11.11.2016

 

В июле 2016 года в Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – ФЗ № 221) были внесены изменения, текст которых трудно поддается анализу, поэтому на нововведения мало кто обратил внимание. Однако изменения очень важны, так как теперь Росреестр начал отказывать в кадастровом учете домам, вводимым в эксплуатацию в упрощенном порядке по декларации (так называемой «дачной амнистии»), требуя предоставить разрешение на строительство или аналогичный ему документ, выданный государственным органом. Провести процедуру внесения информации в кадастр необходимо, так как в противном случае зарегистрировать право собственности не удастся.

Поскольку нормативное обоснование подобных отказов было смутным, законом напрямую таких указаний не устанавливалось (ч. 8 ст. 41 ФЗ № 221), то в связи с многочисленными обращениями граждан Министерство экономического развития РФ издало письмо от 9 сентября 2016 г. № Д23и-4285 «Относительно государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства», в котором самые мрачные предположения участников земельно-строительных отношений нашли свое подтверждение.

Упрощенному вводу объектов в эксплуатацию, без каких-либо разрешений и только при наличии права на землю, фактически пришел конец. Для постановки вновь созданного объекта недвижимости на кадастровый учет необходимо предъявить разрешение на строительство или заменяющий его документ. Безусловно, это неожиданный удар для лиц, надеявшихся закончить строительство и зарегистрировать объект до марта 2018 года, пока формально действуют положения статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» (далее – ФЗ № 122), которые не требуют ни разрешения на строительство, ни разрешения на ввод в эксплуатацию для жилых и садовых домов.

Как будет действовать закон в Крыму?

Крымские особенности законодательного регулирования в этом случае могут принести пользу участникам земельно-строительных отношений. Главой Республики Крым в Государственный Совет направлен законопроект о внесении изменений в ст. 9 Закона Республики Крым от 31.07.2014 г. № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», согласно которому разрешение на строительство не требуется при подготовке технического плана объекта индивидуального жилищного строительства. То есть поставить на кадастровый учет индивидуальный жилой дом в Крыму можно будет так же, как раньше, по декларации. Привычный порядок сохранится. Объясняется такое решение тем, что по законодательству Украины получение разрешения на строительство для индивидуальных жилых домов не требовалось. Что же касается всей остальной России...

Как изменения повлияют на другие регионы России?

Правда в том, что разрешение на строительство жилого дома требовалось всегда. Просто для проведения государственной регистрации такой документ временно не требовался. Соответственно те, кто построил жилой дом и зарегистрировал право собственности на него, используя механизм упрощенной регистрации права на объект, по сути произвели самовольную постройку. Это означает, что такой объект строительства может быть снесен в любой момент, если орган местного самоуправления обратиться в суд с требованием и выиграет его. При этом для предъявления иска достаточно факта отсутствия разрешения на строительство. Обязанность по доказыванию соответствия постройки градостроительным нормам и правилам возлагается на ответчика. Для этого необходимо провести экспертизу, истребовать необходимую градостроительную документацию, провести исследования, чтобы подтвердить не находится ли строение в охранной зоне инженерных сетей и иных территорий с особыми условиями использования.

К тому же самовольная постройка может быть снесена и без решения суда, поскольку по смыслу ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, изначально не приобретает на нее права собственности. Единственной защитой от внезапного сноса может служить ссылка на п. 1 ст. 2 ФЗ № 122, согласно которому зарегистрированное право собственности может быть оспорено только в судебном порядке. Но и сама по себе регистрация права собственности на жилой дом не дает никаких гарантий от признания такого дома самовольной постройкой. Поскольку доказать факт соответствия дома документам территориального планирования, соответствия его строительным нормам и правилам обязан сам владелец дома. Получается, что собственник обязан иметь не только документ о праве собственности (это поможет только перевести спор в судебную плоскость и немного оттянуть момент сноса), но и разрешительную, проектную документацию, доказывающую правомерность существования дома в данном виде, либо решение суда о признании права собственности на самовольную постройку.

Таким образом, в скором времени можно ожидать массового сноса самовольных построек. Это станет широким полем для деятельности органов местного самоуправления и иных контролирующих органов. А также создаст проблемы для тех, кто поверил государству, обещавшему «дачную амнистию», и желает теперь сохранить свое самое ценное имущество – жилые дома.

Алексей Малышев,

ведущий юрисконсульт ООО «Реюнион».

 

другие новости
27.04.2016

В июле 2016 года в Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – ФЗ № 221) были внесены изменения, текст которых трудно поддается анализу, поэтому на нововведения мало кто обратил внимание. Однако изменения очень важны, так как теперь Росреестр начал отказывать в кадастровом учете домам, вводимым в эксплуатацию в упрощенном порядке по декларации (так называемой «дачной амнистии»), требуя предоставить разрешение на строительство или аналогичный ему документ, выданный государственным органом. Провести процедуру внесения информации в кадастр необходимо, так как в противном случае зарегистрировать право собственности не удастся.

04.07.2017

В июле 2016 года в Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – ФЗ № 221) были внесены изменения, текст которых трудно поддается анализу, поэтому на нововведения мало кто обратил внимание. Однако изменения очень важны, так как теперь Росреестр начал отказывать в кадастровом учете домам, вводимым в эксплуатацию в упрощенном порядке по декларации (так называемой «дачной амнистии»), требуя предоставить разрешение на строительство или аналогичный ему документ, выданный государственным органом. Провести процедуру внесения информации в кадастр необходимо, так как в противном случае зарегистрировать право собственности не удастся.